開發企業 您現在的位置:南粤风采26选5开奖>典型案例>開發企業
商品房買賣合同解除權行使的邊界
來源:中國法院網 時間:2016-08-09 點擊次數:

——兼談《商品房買賣司法解釋》第15條與第19條之區別

【案情】2012年1月18日,被告某房地產開發有限公司與原告吳某簽訂《商品房買賣合同》一份,將位于如皋市長江鎮江風小區1號店鋪(建筑面積129.12㎡)作價617193.60元出賣給吳某。雙方還約定:出賣人應當在商品房交付使用后365日內,將辦理權屬登記所需由資料報產權登記機關備案。如因出賣人責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方按下列辦法處理:1、買受人退房,出賣人在買受人要求退房之日起90日內退還房款,并按已付房價款的1%賠償損失。2、買受人不退房,出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。3、遇到不可抗力情況,追加三個月。合同簽訂后,吳某按約給付購房款。2012年7月12日,房產公司向吳某交付房屋,但未能開具正式房屋銷售發票。吳某因不能辦理房屋產權登記,于2015年5月7日向法院起訴,要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。另查明,被告房產公司于2014年8月1日對江風小區房屋取得《產權初始登記證明單》。


  【分歧】審理中,形成兩種不同的處理意見。

  第一種觀點認為,雙方的交房時間為2012年7月12日,按約定被告應在此之前將辦理權屬登記所需資料報產權登記機關備案,但被告逾期未能辦理權屬登記備案,故原告未能辦理房屋產權登記原因在被告,原告按照雙方合同約定要求退房,可根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡稱《商品房買賣司法解釋》)第19條的規定,判令原被告解除合同、返還房款并賠償損失。

  第二種觀點認為,根據《商品房買賣司法解釋》第15條規定,當事人行使解除權的期限為一年,逾期不行使的,解除權消滅。吳某自2013年7月13日取得合同解除權,但至2015年5月7日才向法院起訴要求解除合同,已超過法律規定的一年期限,其解除權已經喪失,為維護交易安全,本案不宜解除合同。

  【評析】筆者同意第二種意見。理由如下:

  第一,應當正確理解司法解釋相關規定的內涵?!渡唐販柯蚵羲痙ń饈汀返?5條和第19條分別規定了商品房買賣合同解除的兩種情形,實踐中因對兩法條的理解不一,造成適用上的混亂。故對兩法條應當仔細探究,正確理解?!渡唐販柯蚵羲痙ń饈汀返?5條規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅?!鋇?9條規定:“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持?!北冉隙?,兩法條有下列不同之處:

  首先,違約后果不同。第15條規定的情形是合同雙方可以履行義務但未履行,可以督促對方履行;第19條則是指合同因出賣人違約,已經無法履行或者沒有履行的必要,如房屋滅失或者土地使用手續不合法等原因導致無法辦理房屋權屬證書。

  其次,立法本意不同。合同的解除一直是各國的立法者十分慎重對待的問題,解除權屬于形成權,僅憑單方意思表示就可發生效力,若規定、行使不當,很容易權利的濫用。在第15條規定的情形下,合同尚有繼續履行的可能,權利人可在行使解除權和要求繼續履行之間作出選擇,但法律必須給予其一定期間的限制。若權利人長期不行使解除權,會影響當事人雙方權利義務關系的確定,進而影響交易安全,所以如果超過一定期限不行使解除權,應視為權利的喪失。但第19條規定的解除情形是合同已無繼續履行的可能,則沒有規定行使解除權的期限之必要。

  再次,救濟方式不同。合同中,在一方出現違約的情形時,行使解除權成為當事人自救的一種手段,《合同法》第97條規定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失”。在《商品房買賣司法解釋》第15條中當事人可以在經過催告期限后要求解除合同或者直接要求對方繼續履行義務,但《解釋》第19條由于構成根本違約,導致訂立合同所期望的經濟利益已經無法實現,只能要求解除合同,并要求違約方賠償損失。

  第二、原告已經喪失合同解除權。本案中,被告房產公司已經按照約定向原告吳某交付房屋,合同已經部分履行,且其并未向原告明示不再向產權管理部門提供權屬登記材料,或實際上無法提供相關材料,故而不應當適用《解釋》第19條的規定。而根據合同約定,原告吳某自2013年7月13日起取得解除合同的權利,至原告2015年起訴時已經超過《解釋》第15條規定的一年除斥期。法律規定解除權行使的除斥期間的目的,在于督促權利人及時行使權利。超過1年的解除權期限,應當視為權利人已經放棄了該項權利,故而原告吳某依法已經喪失了本案所涉房屋買賣合同的解除權。

  第三、阻卻合同履行的情形已經消失。一方面,吳某購買案涉房屋的目的在于依法對房屋行使占有、使用、處分、收益等物權,并取得合法的登記手續,因其遲遲不能辦理房產登記,故而提起本次訴訟。自2014年8月1日起,被告房產公司已經對江風小區房屋取得《產權初始登記證明單》,亦即表明從此時起,原告吳某已可以辦理房屋產權的登記手續,原先阻卻合同完全履行的情形已經不服存在,即吳某提起訴訟的主要理由賴以成立的基礎事實已經消失,解除合同義務必要。另一方面,吳某已經長期占用案涉房屋并取得收益,如果解除合同,將對被告房產公司造成明顯損失,且不利于交易的穩定,故而不能支持原告要求解除房屋買賣合同的訴請。當然,被告房產公司未按時使房屋具備產權轉移登記條件,則應承擔相應的違約責任,因原告未在本案中主張,可另案處理。

(作者單位:江蘇省如皋市人民法院)
?
南粤风采26选5开奖